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Bueromarktuntersuchung

Büromarkterhebung für Bonn: Sehr moderner Büroflächenbestand mit geringem Leerstand

30.04.2014

Bonn verfügt über einen sehr modernen Büroflächenbestand mit insgesamt 3,74 Millionen Quadratmetern und einer geringen Leerstandsquote. Bis 2030 wird ein zusätzlicher Flächenbedarf von 360 000 Quadratmetern prognostiziert, für den Reserveflächen langfristig vorhanden sind. Das sind die Ergebnisse einer neuen Büromarkterhebung für Bonn, bei der 3730 Einzelobjekte erfasst wurden.

Der Bonner Büromarkt hat sich in den letzten 15-20 Jahren ausgesprochen gut entwickelt. Es sind städtebaulich hochattraktive Quartiere für Nutzer aus Wirtschaft, Wissenschaft und öffentlicher Verwaltung entstanden. Besonders sichtbar ist diese Entwicklung im Bundesviertel und am Bonner Bogen. Die weitere Entwicklung des Dienstleistungsstandorts Bonn hängt in hohem Maße von der Entwicklung des Büroflächenmarkts ab. Die Fähigkeit, weiteres Wachstum von Arbeitsplätzen zu ermöglichen und weitere Investitionen anzuziehen, wird stark von der künftigen Verfügbarkeit von Büroflächen in attraktiven Lagen abhängen.

Aus diesem Grund hatte im September 2012 auf Vorschlag der Verwaltung der Hauptausschuss die Erstellung einer Büromarktstudie beschlossen. Den entsprechenden Auftrag erhielt die Gutachtergemeinschaft „Quaestio – Forschung & Beratung“, Bonn, und „IRI – Institut für Raumforschung & Immobilienwirtschaft“, Dortmund. Die Erstellung der Studie wurde zu großen Teilen durch Beiträge von Partnern aus der Immobilienwirtschaft ermöglicht und erfolgte in enger Kooperation zwischen Wirtschaftsförderung, Planungsamt und Immobilienwirtschaft.

Größenstruktur wie A-Bürostandorte

Insgesamt wurden 3730 Einzelobjekte von 15 bis hin zu 120 000 Quadratmetern erfasst. Der gesamte Büroflächenbestand beträgt 3,74 Millionen Quadratmeter. Bonn ist stark durch Großobjekte geprägt, 54 Prozent der Büroflächenbestände finden sich in Objekten mit mehr als 5 000 Quadratmetern. Damit verfügt das als B-Standort gewertete Bonn über eine ähnliche Größenstruktur wie der A-Standort Düsseldorf. Die wichtigsten Nutzergruppen sind die Deutsche Post, die Deutsche Telekom und öffentliche Nutzer.

Der Bürostandort Bonn ist sehr modern. Knapp 40 Prozent der Flächenbestände stammen aus der Zeit seit 1990. Die Leerstandsquote ist mit 3,5 Prozent sehr gering, an einigen Standorten und in einigen Gebäudetypen ist jedoch eine Konzentration von Leerständen festzustellen.

Büroflächennachfrage steigt

Die Studie prognostiziert bis 2030 einen zusätzlichen Flächenbedarf gegenüber 2012 von 360 000 Quadratmetern (ca. 20 000 Quadratmeter pro Jahr).

Der Büroflächenbedarf ermittelt sich durch zusätzliche Bürobeschäftigte und Ersatz für Bestandsbauten, die aufgrund qualitativer Mängel des Standortes nicht mehr von Büronutzern nachgefragt werden. Jährlich gehen dem Markt rund 6 300 Quadratmeter Bürofläche des Bestands verloren.

Reserveflächen vorhanden

Die Flächenreserven sind sowohl Bauflächen, die frei sind und bereits Baurecht haben, aber auch noch freie Flächen, wo Baurecht geschaffen werden muss, als auch Bestandsstandorte mit Arrondierungsmöglichkeiten. Insgesamt konnten ca. 543 000 Quadratmeter Flächenreserven ermittelt werden, davon 328 000 Quadratmeter (60 Prozent) in den TOP-Lagen (Bundesviertel, Beuel-Süd/Bonner-Bogen) sowie 215 000 Quadratmeter in den übrigen Teilmärkten.

Für den prognostizierten Neubaubedarf wären die Flächenpotenziale grundsätzlich ausreichend. Aber nur ein geringer Teil davon ist sofort verfügbar. Die Verfügbarmachung der Flächen erfordert eine abgestimmte Strategie, die eine Gesamtbetrachtung der Stadt beinhaltet.

Strategien für den Büroneubau

Die Flächenreserven in Potenziallagen lassen sich voraussichtlich nicht auf ein vergleichbares Niveau wie dem des Bundesviertels heben. Wegen begrenzter Reserven in Top-Lagen müssen diese möglichst intensiv genutzt werden, zum Beispiel durch Aufstockung. Außerdem müssen bestehende Standorte revitalisiert werden.

Zukunftsperspektiven für vom Leerstand bedrohte Teilsegmente

Bei objektbedingten Leerständen müssen Zukunftsperspektiven für den Standort geschaffen werden zum Beispiel durch Modernisierung und Umnutzung. Manche Gebäudekomplexe könnten etwa zu Wohnungen, z. B. auch Studentenwohnheimen, umgebaut werden. Mischgenutzte Objekte mit Einzelhandel könnten zu reinen Büroobjekten verändert werden.

Aufwertungskonzepte für lagebedingte Leerstände

Bei Leerständen, die durch die Lage bedingt sind, empfehlen die Gutachter Aufwertungskonzepte für den Standort zu entwickeln und umzusetzen. Mit diesem mit den Eigentümern abgestimmtem Vorgehen sollen Objekte entsprechend der Nachfrage verändert werden.

Transparenter Büroimmobilienmarkt

Um einen transparenten Büroimmobilienmarkt zu erreichen empfiehlt das Gutachten die Aufbereitung der erhobenen Daten, die in das städtische GIS-System integriert werden sollten. Der Datenbestand sollte über die Neubaustatistik kontinuierlich fortgeschrieben werden.

Fazit

Die Studie liefert erstmals flächendeckende Informationen für das gesamte Stadtgebiet über den Büroflächenbestand, die vorhandenen Flächenpotenziale, die zu erwartenden Entwicklungen im Büroflächenmarkt sowie Handlungsempfehlungen für die Stadt. „Die Studie enthält wertvolle Erkenntnisse für das städtische Handeln. Wir wissen, dass diese Erkenntnisse ebenfalls für die Immobilienwirtschaft auf lokaler wie überregionaler Ebene wichtig sind“, so die Wirtschaftsförderin Victoria Appelbe. Die Verwaltung wird sich nun intensiv mit den Handlungsempfehlungen befassen und der Politik Vorschläge zur Umsetzung unterbreiten.

Die Büromarktstudie können Sie hier downloaden.